Hai una casa al mare che vuoi affittare per le vacanze oppure un appartamento che non usi perché vivi lontano e vorresti metterlo in affitto per brevi periodi? Da quest’anno cambiano le regole: se hai più di 4 case, la tua attività è considerata un’impresa a tutti gli effetti. A deciderlo è l’emendamento al decreto Agosto (Dl 104/2020) votato al Senato e alla Camera lo scorso ottobre e che entra in vigore dal 2021.
IL NUOVO REGIME FISCALE – Chi si dedica al settore degli affitti brevi perché ha un immobile che non usa o perché vuole affittare online la casa al mare dei genitori o dei nonni da quest’anno dovrà fare attenzione al numero delle proprietà che gestisce. La norma prevede, infatti, che oltre la soglia dei quattro appartamenti l’attività viene considerata in forma di impresa. Tale regola vale anche se i contratti sono stipulati tramite agenti immobiliari o portali internet.
COSA CAMBIA – Con il nuovo regime fiscale, i locatori che hanno più di quattro immobili che destinano agli affitti brevi saranno considerati imprenditori perdendo, di fatto, la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%. A questo, naturalmente, faranno seguito gli altri obblighi contabili, amministrativi e fiscali propri delle imprese, come, ad esempio, la necessità di aprire una partita Iva individuale o costituire una società.
L’emendamento di ottobre, dunque, applica un criterio quantitativo (e non qualitativo, come l’acquisizione di un ufficio, di dipendenti o l’offerta di servizi) alla definizione di impresa. Chi affitta più di quattro case in un anno è ritenuto un imprenditore, indipendentemente dal numero di notti o dal volume dei ricavi.
IL PROVVEDIMENTO – L’emendamento al decreto Agosto (Dl 104/2020) è stato prima votato in commissione Bilancio al Senato e successivamente approvato da entrambe le Camere in Parlamento lo scorso ottobre. La norma di riferimento è l’articolo 4 del Dl 50/2017 che ha introdotto l’obbligo di ritenuta a carico degli intermediari – contestata e non applicata da Airbnb, Booking e altri portali– e che ha disciplinato la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%, anche nei casi di sublocazioni brevi e “locazioni” effettuate dai comodatari.
L’obiettivo è quello di tutelare il consumatore (gli affittuari) e la concorrenza (gli albergatori e le strutture ricettive), contenendo il fenomeno delle locazioni brevi. Quest’ultime dimostrano un appeal sempre maggiore da parte dei vacanzieri, che vi trascorrono stupende esperienze di viaggio, risultando spesso preferite.
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